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課程背景：

當前中國城鎮(zhèn)化率已突破65%，城市發(fā)展正式從“增量擴張”邁入“存量煥新”的關(guān)鍵階段。然而，在國家嚴控大拆大建、地方財政承壓、市場盈利模式亟待重構(gòu)的三重壓力下，城市更新實踐陷入普遍困局：政府部門糾結(jié)于政策邊界與創(chuàng)新尺度，企業(yè)面臨“投入大、周期長、收益難平衡”的投資難題，技術(shù)團隊則困惑于規(guī)劃落地與民生需求的銜接。

從“大拆大建”到“有機更新”的轉(zhuǎn)型，不僅是開發(fā)邏輯的顛覆，更是對政策解讀、風險防控、資源整合能力的全新考驗。許多參與者雖有更新意愿，卻因摸不透政策紅線、找不到資金閉環(huán)路徑、理不清多方權(quán)責關(guān)系，陷入“想動不敢動、啟動難持續(xù)”的困境。

本課程直擊核心痛點，通過政策解碼、案例拆解、方法提煉，幫助學員穿透城市更新的復雜表象，構(gòu)建“政策-市場-模式”三位一體的系統(tǒng)性認知，掌握從合規(guī)操作到可持續(xù)運營的全鏈條方法論，讓城市更新真正從“政策任務”轉(zhuǎn)化為可落地、能盈利的優(yōu)質(zhì)業(yè)務。。

課程收益：

●學會政策合規(guī)與轉(zhuǎn)化：掌握2021-2025年核心政策的約束與彈性空間，理解政策延續(xù)邏輯，學會將國家政策拆解為地方實操方案，規(guī)避政策雷區(qū)。

●理解案例邏輯與工具復用：吃透8大標桿案例的破局路徑，掌握產(chǎn)權(quán)整合、資金平衡等可復用工具，學會提取風險分配法則，明確多方權(quán)責邊界設計方法。

●掌握市場機遇與角色定位：把握四大黃金賽道的進入門檻與盈利公式，理解不同主體轉(zhuǎn)型邏輯，能通過市場數(shù)據(jù)判斷本地項目潛力與競爭格局。

●掌握全周期風險防控：識別“政策-資金-社會”三重風險指標，學會應用風險緩釋工具，理解案例中的風險分配機制，能獨立設計防控方案。

●理解技術(shù)趨勢與規(guī)劃落地：明晰五大趨勢落地路徑，掌握《城市更新規(guī)劃編制導則》實操轉(zhuǎn)化方法，學會將數(shù)字技術(shù)融入項目全周期，提升落地效率。

課程對象：

1）政府管理人員需要政策解讀

2）企業(yè)投資部門關(guān)注市場機會

3）規(guī)劃師等技術(shù)人員需要知曉專業(yè)準則

課程方式：

講師講授+案例分析+視頻討論+引導思考

課程大綱

第一講：認知破局——城市更新的核心邏輯與時代必然

一、城市更新是什么？

1. 城市更新的內(nèi)涵

——從“大拆大建”到“有機更新”的階段轉(zhuǎn)變

2. 城市更新與棚改、舊改、存量改造的異同

二、新型城鎮(zhèn)化與高質(zhì)量發(fā)展的要求

頂層設計解碼：十四五規(guī)劃

關(guān)鍵文件解讀：《2021年政府工作報告》、《2023年城市更新行動實施方案》、《2025年政府工作報告》《2025年5月《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》》、《2025年7月《城市更新規(guī)劃編制導則》》

——2025中央城市工作會議

——迎接十五五規(guī)劃

——近5年政策梳理總結(jié)

三、拉動內(nèi)需、產(chǎn)業(yè)升級與民生改善的協(xié)同

1. 拉動內(nèi)需：城市更新激活投資與消費

2. 化解風險：嚴控大拆大建，避免加劇地方債務和房地產(chǎn)風險

四、城市發(fā)展階段的必然

1. 城市化中后期

2. 城市更新不同階段的不同特征

第一階段：萌芽期（20世紀50-70年代）——“推倒重建”導向

第二階段：擴張期（20世紀80-2000年代）——“開發(fā)驅(qū)動”導向

第三階段：轉(zhuǎn)型期（2010-2020年代初）——“有機更新”導向

第四階段：融合期（2020年代至今）——“可持續(xù)治理”導向

第二講：實戰(zhàn)解碼——標桿案例中的破局方案與可復制經(jīng)驗

案例一：產(chǎn)權(quán)整合突破——深圳“雙95%”規(guī)則

項目：羅湖湖貝舊村改造

創(chuàng)新點：

——首創(chuàng)“雙95%”產(chǎn)權(quán)處置規(guī)則（建筑物面積95%+權(quán)利人數(shù)量95%同意即可啟動）；

對“釘子戶”實施“個別征收+司法裁決”強制程序（全國首例司法判例）。

效果：10年僵局項目2年內(nèi)啟動，拆遷成本降低30%。

案例二：資金平衡創(chuàng)新——上海“15分鐘社區(qū)生活圈”

項目：長寧區(qū)新華路街道更新

創(chuàng)新點：

1）空間價值挖潛：利用沿街圍墻退界空間嵌入咖啡店、書吧（年租金收益超500萬元）

政企收益分成：政府零投入，企業(yè)享有8年經(jīng)營權(quán)，到期無償移交社區(qū)（“建造-運營-移交”BOT模式）

2）民生商業(yè)融合：改造后老年助餐點使用率提升70%，社區(qū)商業(yè)坪效增長3倍

配套文件：《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》

案例三：低碳技術(shù)應用——北京首鋼園工業(yè)遺存改造

技術(shù)亮點：

1）高爐改造為“光伏幕墻+儲能系統(tǒng)”綜合能源站（年減碳量1. 2萬噸）

2）利用廢棄冷卻塔建成AI數(shù)據(jù)中心（PUE值低至1. 15）

3）植入“近零碳展廳”（光伏玻璃發(fā)電量＞建筑耗電量）

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化：老廠房變身元宇宙創(chuàng)新中心（入駐商湯科技等企業(yè)，租金達周邊寫字樓1. 8倍）。

案例四：社區(qū)自治模式——廣州小石集危房自主更新

1. 機制創(chuàng)新：

1）業(yè)主共治：居民成立更新委員會自籌資金（戶均出資8-15萬元）

2）企業(yè)代建：房企提供模塊化建造（工期縮短至6個月）、后期物業(yè)托管

3）政策突破：政府允許增容6%用于嵌入托育中心（產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主）

2. 成效：零上訪、零強拆，居民回遷率100%

案例五：TOD開發(fā)升級——成都陸肖TOD

1. 模式創(chuàng)新：

1）“軌道+社區(qū)+商業(yè)”三維增值：地鐵上蓋開發(fā)住宅/商業(yè)，地下聯(lián)通樞紐

2）土地溢價反哺：住宅銷售利潤補貼公服設施（建成社區(qū)醫(yī)院、學校）；

3）綠色技術(shù)集成：空中連廊系統(tǒng)減少地面交通壓力，光伏車棚覆蓋率達90%。

2. 經(jīng)濟賬：項目整體IRR提升至8. 7%（傳統(tǒng)開發(fā)僅5. 2%）。

案例六：歷史文化活化——廈門中山路歷史街區(qū)

1. 保護性開發(fā)：

1）“修舊如舊”技術(shù)標準：采用傳統(tǒng)工法修復騎樓，AI掃描還原磚雕紋樣；

2）功能再造：首層保留老字號商鋪，二層引入設計師工作室（租金溢價40%）；

3）資金閉環(huán)：附條件出讓地塊（要求保護立面），開發(fā)商配建口袋公園抵充地價。

2. 客流數(shù)據(jù)：改造后年輕客群占比從12%升至58%。

案例七：城中村改造——西安曲江模式

1. 政企協(xié)作突破

1）“房票安置+存量房去化”：拆遷戶憑房票購買指定商品房（政府定向收購房企庫存）；

2）產(chǎn)業(yè)先行導入：改造前簽約文旅企業(yè)，確保回遷區(qū)商業(yè)入駐率＞80%；

2. 增值收益共享：村民以土地入股開發(fā)公司，享受20年分紅（戶均年收益7萬元）。

第三講：賽道掘金——市場機遇與風險防控的實戰(zhàn)策略

一、市場現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)

1. 數(shù)據(jù)透視：全國項目規(guī)模、區(qū)域分布、投資主體結(jié)構(gòu)（2020-2024）

2. 核心痛點：資金平衡難、產(chǎn)權(quán)復雜、盈利周期長

二、機遇賽道

1. 產(chǎn)業(yè)升級型更新：老舊廠房改造為科創(chuàng)園區(qū)

案例：北京首鋼園

2. TOD綜合開發(fā)：地鐵上蓋物業(yè)價值重構(gòu)

案例：成都TOD模式

3. 商辦存量煥新：寫字樓/商場調(diào)改與綠色認證（ESG驅(qū)動）

4. 15分鐘社區(qū)圈：老舊小區(qū)服務功能嵌入（政策紅利點）

三、市場主體參與策略

1. 開發(fā)主體角色演化

1）房企轉(zhuǎn)型：從“開發(fā)商”到“運營商”的盈利模式重構(gòu)

2）國央企主導趨勢：地方城投、城建集團操盤邏輯

2. 關(guān)鍵能力建設

1）政策合規(guī)性設計（規(guī)避政策雷區(qū)）

2）資金閉環(huán)方案：財政+專項債+社會資本+金融工具（REITs退出路徑）

3）產(chǎn)權(quán)整合策略：集體用地、多產(chǎn)權(quán)商鋪的實操解法

四、風險識別與應對

1. 典型風險清單

1）政策變動風險（如規(guī)劃調(diào)整、拆遷標準變化）

2）現(xiàn)金流風險：長周期下的資金鏈壓力測試

3）社會風險：原住民訴求與輿情管理

2. 風險緩釋工具

1）政企合作模式創(chuàng)新（ABO、EOD等應用場景）

2）保險資金、政策性銀行的低成本資金引入

第四講：未來已來——技術(shù)變革與政策落地的實施工具箱

一、未來五大核心趨勢

趨勢一：綠色化——從“節(jié)能改造”到“負碳建筑”

1）強制標準：2025年起多地要求新建更新項目碳排放強度下降

2）技術(shù)應用：光伏建筑一體化（BIPV）、碳捕獲混凝土、智能微電網(wǎng)成標配

3）市場機遇：綠色更新衍生碳交易收益

趨勢二：數(shù)字化——全周期智慧管理

1）CIM平臺普及

2）建造革命：AI設計（自動生成合規(guī)方案）、建筑機器人（砌墻/噴涂效率提升5倍）、區(qū)塊鏈產(chǎn)權(quán)管理

趨勢三：民生化——公共服務驅(qū)動更新

1）15分鐘社區(qū)圈強制配套：托育、養(yǎng)老、便利店嵌入老舊小區(qū)

2）保障房轉(zhuǎn)化：收購存量商辦改保障性租賃住房

趨勢四：輕量化——微更新主導新增市場

案例：成都猛追灣街道改造（投入4300萬元撬動社會資本2. 1億）

趨勢五：金融化：REITs退出常態(tài)化

二、《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》（2025. 7. 17）

1. 用地政策：彈性化空間治理

1）混合用地與產(chǎn)權(quán)整合

2）容積率激勵與增容機制

3）產(chǎn)權(quán)歸集與整體報批

2. 金融政策：多層次資金閉環(huán)

——財政+金融工具組合

1）財政資金

2）金融創(chuàng)新

3）社會資本

4）盈利模式重構(gòu)

3. 主體協(xié)作：從政府主導到多元共建

1）政府角色：設立專職機構(gòu)統(tǒng)籌規(guī)劃

2）市場主體：房企轉(zhuǎn)型“運營商”，國企成立更新集團

3）居民參與：居民議事會達成共識

4. 技術(shù)賦能：數(shù)字化與綠色化

1）智能建造

案例：廣州小石集采用鋼結(jié)構(gòu)模塊化裝配，降低擾民；

2）低碳更新：強制要求綠色建筑標準

5. 流程再造：全周期管理

案例：上海首創(chuàng)“五階段貫通”機制

三、《城市更新規(guī)劃編制導則》

1. 成果框架變革：從“藍圖規(guī)劃”到“實施工具箱”

2. 新增成果要求解析（核心突破點）

1）更新體檢報告：精準診斷的“城市CT”

要求深度：建筑層面+社區(qū)層面+城區(qū)層面

案例：成都某片區(qū)體檢報告，推動適老化改造列為優(yōu)先項目

2）產(chǎn)權(quán)處置與資金平衡

產(chǎn)權(quán)創(chuàng)新要求：明確分散產(chǎn)權(quán)整合路徑+制定歷史遺留產(chǎn)權(quán)確權(quán)規(guī)則

3）數(shù)字化成果庫：全周期管理的“數(shù)據(jù)底座”

案例：上海黃浦區(qū)通過數(shù)字化庫自動預警

4）運營方案：從“改造完成”到“長效造血”

核心模塊要求：物業(yè)模式+產(chǎn)業(yè)培育+智慧運維

3. 實施性強化：五大剛性管控指標

四、數(shù)字化賦能城市更新

——展示城市更新規(guī)劃中的數(shù)字應用技術(shù)

——展示城市更新可視化平臺類型

王老師

王沐沐老師 城市更新與城鄉(xiāng)規(guī)劃實戰(zhàn)專家

12年工程實戰(zhàn)經(jīng)驗

華中科技大學-城市規(guī)劃與設計專業(yè)（碩士）

國家注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃師

高級工程師

財政部評標專家、北京市評標專家

北京市職稱評審專家、知網(wǎng)專家?guī)鞂＜?/p>

曾任：鄭州市規(guī)劃勘測設計研究院丨工程師

現(xiàn)任：某科創(chuàng)版上市公司丨總規(guī)劃師

擅長領(lǐng)域：國土空間規(guī)劃、城市更新、鄉(xiāng)村振興、城市治理、城市體檢、政策解讀、招投標

——■專業(yè)領(lǐng)域成果：獎項、著作、標準三位一體■——

10項省級大獎：其中3項一等獎（如2017YGH002-08、2015ycz006-12）、2項二等獎、5項三等獎，覆蓋城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃等全領(lǐng)域；

3部專著+10篇論文：副主編《城市規(guī)劃中的文化遺產(chǎn)及歷史建筑保護研究》（華中科技大學出版社），參編《海綿城市建設效果評估方法》（科學出版社）及教育部教材《國土空間規(guī)劃概論》（同濟大學出版社）；在IEEE國際會議、中國城市規(guī)劃年會等平臺發(fā)表論文10篇，其中《基于特色風貌的城市設計管控要素研究》被核心期刊《中華建設》收錄，成為規(guī)劃管控的重要參考。

1項地方標準：作為主要起草人編制《鄭州市城市設計編制規(guī)定（試行）》，為地方城市設計提供法定依據(jù)，累計指導100+片區(qū)規(guī)劃編制。

——■行業(yè)權(quán)威：多維度認證的“評審+教學”雙棲專家■——

1）作為財政部、北京市雙料評標專家，年均評審規(guī)劃項目50+，深諳標書編制的得分要點與行業(yè)潛規(guī)則。

2）擔任北京市職稱評審專家、知網(wǎng)專家?guī)鞂＜遥瑓⑴c行業(yè)人才評價與學術(shù)論文審核，把握領(lǐng)域發(fā)展脈搏。

3）作為教育部虛擬教研室專家、赤峰學院企業(yè)導師，參與高校規(guī)劃教材編寫與人才培養(yǎng)，擅長將實戰(zhàn)經(jīng)驗轉(zhuǎn)化為可復制的教學內(nèi)容。

——■實戰(zhàn)經(jīng)驗：從甲級院項目攻堅到上市公司戰(zhàn)略規(guī)劃，解碼城鄉(xiāng)發(fā)展新路徑■——

實戰(zhàn)經(jīng)驗板塊類型一：城市更新類

01-歷史地段更新：提出“秩序與自發(fā)并置”更新策略，主導【鄭州老街坊保護項目】，采用“微改造+文化植入”模式，既保留歷史文脈又激活商業(yè)價值，相關(guān)成果入選中國城市規(guī)劃年會優(yōu)秀案例。

02-片區(qū)更新：作為項目負責人主導《鄭州市二七區(qū)鄭密路南、南四環(huán)路西片區(qū)（二期）控制性詳細規(guī)劃》，形成從土地整理、功能置換到公共設施配套的“現(xiàn)狀診斷-方案設計-實施落地”閉環(huán)體系，該項目獲2020年河南省優(yōu)秀勘察設計獎二等獎，直接推動片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級與人口導入。

實戰(zhàn)經(jīng)驗板塊類型二：城鄉(xiāng)規(guī)劃類

01-法定規(guī)劃編制：擔任《中牟縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2016-2030）》項目負責人，創(chuàng)新“城鄉(xiāng)要素雙向流動”規(guī)劃理念，獲2017年河南省優(yōu)秀城鄉(xiāng)規(guī)劃設計獎一等獎，規(guī)劃實施后推動中牟縣GDP年均增長8.2%。

02-鄉(xiāng)村振興與城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃：在《區(qū)級行政單元城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃策略研究》中提出“中心村+產(chǎn)業(yè)集群”模式，主導的夏邑縣城鄉(xiāng)規(guī)劃實施評估獲2019年河南省優(yōu)秀勘察設計創(chuàng)新獎二等獎，為鄉(xiāng)村振興提供“規(guī)劃-實施-評估”全周期解決方案。

03-規(guī)劃標準與管控體系制定：作為《鄭州市城市設計編制規(guī)定（試行）》主要起草人，構(gòu)建“特色風貌-空間形態(tài)-建筑導則”三級管控體系，累計指導鄭州100+片區(qū)規(guī)劃編制，相關(guān)經(jīng)驗被納入《國土空間規(guī)劃概論》（教育部教材）。

04-專業(yè)領(lǐng)域人員能力提升：曾為華中科技大學、赤峰學院、城市規(guī)劃信息化論壇等講授《遙感在國土空間規(guī)劃中的應用》《實景三維在國土空間規(guī)劃中的應用》《標書編制技巧與評標專家視角高分策略》《城市更新的形勢研判和市場分析》《城鄉(xiāng)規(guī)劃原理》《鄉(xiāng)村振興背景下的實用性村莊規(guī)劃實踐探索》《社區(qū)生活圈的應用場景》等課程，獲得一致好評；

主講課程：

《標書編制技巧與評標專家視角高分策略》

《城市更新的形式研判與市場機遇分析》

《鄉(xiāng)村振興的政策剖析和村莊規(guī)劃實踐探索》

《國土空間規(guī)劃綜合防災——從風險防控到韌性城市》

《城市體檢全流程——從數(shù)據(jù)診斷到更新行動的政策賦能》

《政策賦能與場景落地——人本化社區(qū)生活圈規(guī)劃全流程》

授課風格：

實戰(zhàn)案例驅(qū)動，理論落地性強：老師的課程以自身參與的10+省級獲獎項目為核心素材，將抽象的規(guī)劃理論融入具體案例的拆解中，還原項目從調(diào)研到落地的全流程，包括遇到的難題及解決策略，讓學員直觀感受理論在實戰(zhàn)中的應用邏輯，避免“空對空”的概念講解。

政策與技術(shù)雙軌融合，視角立體多元：課程既深入解讀國家及地方最新政策的底層邏輯，又同步講解衛(wèi)星互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、數(shù)字孿生平臺等前沿工具在規(guī)劃中的應用，這種“政策方向+技術(shù)落地”的雙軌授課模式，幫助學員構(gòu)建從宏觀到微觀的完整知識體系。

互動性與工具輸出并重，注重實用價值：課程設置大量案例討論、方案修改等互動環(huán)節(jié)，結(jié)合自身評標經(jīng)驗現(xiàn)場反饋，直指問題核心，讓學員在課堂上就能動手實踐，確保“學完即能用”，有效縮短理論學習到實際應用的距離。

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