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課程背景：

本課程將從成本管理視角重新審視房地產(chǎn)企業(yè)稅務規(guī)劃的邏輯與方法，形成以價值鏈優(yōu)化為主導，業(yè)財融合為基礎，精準量化為依據(jù)，風險管控為保障的全新稅務規(guī)劃體系。不僅可以幫助企業(yè)人員對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務規(guī)劃有更深刻更全面的認識，還可以學會很多精準量化的分析方法，有助成為房地產(chǎn)行業(yè)稅務規(guī)劃實戰(zhàn)高手。

課程收益：

1、建立新形勢下稅務規(guī)劃新思維；

2、了解成本規(guī)劃的業(yè)財融合要求；

3、學會成本規(guī)劃的價值鏈優(yōu)化方法；

4、掌握成本規(guī)劃的精準定量分析方法。

課程對象：

企業(yè)中高層管理者、財務總監(jiān)、財務經(jīng)理及財務人員等

課程方式：

講師講授、案例分析、討論提問、互動點評、課程總結(jié)

課程大綱

第一講 大數(shù)據(jù)環(huán)境下稅務管理新思維

1、大數(shù)據(jù)時代及疫情防控常態(tài)宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨哪些稅收新形勢？

2、房地產(chǎn)企業(yè)為什么要基于成本進行稅務規(guī)劃？

3、稅務規(guī)劃為什么強調(diào)業(yè)財融合？

4、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與稅務規(guī)劃策略

第二講 土地取得成本的稅務規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地取得的主要方式及涉稅難點問題

二、凈地招拍掛取得土地的成本規(guī)劃

1、多地塊、多業(yè)態(tài)、混業(yè)經(jīng)營拿地策略的制定案例分析

2、集團拿地,子公司異地開發(fā)模式的稅務風險控制與規(guī)劃

3、土地出讓金分期付款的利息是否屬于土地成本？土地增值稅稅前可否加計扣除？

4、土地招拍掛傭金是否屬于土地成本？土地增值稅前可否加計扣除？

5、六種土地出讓金返還方式如何進行稅務處理？

6、《契稅法》有哪些新變化？如何協(xié)調(diào)契稅計稅依據(jù)和土地增值稅加計扣除？

7、土地價款抵減銷售額三個稅種納稅處理的區(qū)別？如何處理對企業(yè)更有利？

三、毛地出讓取得土地的成本規(guī)劃

1、支付補償款是否扣繳稅款？

2、支付被拆遷戶的地上建筑物以及有形動產(chǎn)的補償是否免征增值稅？有何最新規(guī)定？

3、支付釘子戶的補償如何扣除？是否應代扣代繳個人所得稅？

4、拆遷還房如何繳納契稅？何時繳納？計稅基礎如何確定？

5、拆遷還房增值稅視同銷售價格如何確定？以交房時點確認還是以拆遷時點確認？

6、拆遷補償成本如何確認？

7、多個項目公司共同拆遷補償成本如何處理？是否需要分攤？

四、股權(quán)收購取得土地及收購在建工程

1、股權(quán)收購取得土地的涉稅風險分析

2、最高股權(quán)收購價格的確定方法與案例分析

3、收購在建工程與收購股權(quán)的區(qū)別？

4、開發(fā)投資額達到25%如何確認？投資額沒達到25%如何才能轉(zhuǎn)讓？

5、轉(zhuǎn)讓在建工程如何繳納增值稅？可否抵減土地價款？

6、收購方契稅如何計算？包不包括地上建筑物價格？

7、收購方購買在建工程增值稅如何處理？是抵扣進項還是抵減銷售額？

第三講 開發(fā)成本的稅務規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化

一、前期工程費的稅務規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化

1、項目立項的業(yè)財融合要求與案例實操

2、同一項目不同業(yè)態(tài)的設計合同應如何簽訂？

3、管理費用和前期工程費能否合理轉(zhuǎn)換？

二、建筑安裝工程費的稅務規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化

1、建安工程的價值鏈優(yōu)化策略及掛靠經(jīng)營風險規(guī)避

2、建筑工程發(fā)包模式如何選擇？

3、建筑安裝合同主要涉稅條款簽訂技巧

4、甲供水泥加工混凝土是否可行？可否差額開票？應如何操作？

5、甲供工程業(yè)務處理方式有哪些？外購設備負責安裝分開核算有利還是不分開核算有利？怎樣根據(jù)設備和安裝費比例確定核算方法及開票稅率？

6、甲供水電費的會計與稅務處理

7、房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本的手段及稽查手段

三、基礎設施費

1、房地產(chǎn)企業(yè)要不要成立園林綠化公司

2、種植和綠化是否應該分設？

3、種植業(yè)采用何種企業(yè)形式？

4、綠化施工是自營還是外包？

5、園林綠化的核算與發(fā)票開具有何稅務風險？

四、公共配套費

1、配套設施的處理原則和依據(jù)

2、建成后屬于全體業(yè)主所有是否視同銷售？成本如何扣除？如何證明屬于全體業(yè)主所有？

3、建成后無償移交政府公用事業(yè)單位的是否視同銷售？成本如何扣除？如何證明無償移交給政府公用事業(yè)單位？

4、有償移交給政府相關部門的，收到的補償款是否繳納增值稅？企業(yè)所得稅是做收入還是沖成本？土地增值稅是做收入還是沖成本？

5、作為拿地條件無償在小區(qū)外配建公共配套如何處理？如果政府為此給與一定補償如何處理？

6、配套設施轉(zhuǎn)為自用如何處理？再銷售土地增值稅如何計算？如何避免決策失誤？

五、借款利息的納稅處理與風險防范

1、房地產(chǎn)融資“三條紅線”對地產(chǎn)企業(yè)的影響及風險分析

2、集團公司資金集中管理的稅務風險

3、關聯(lián)方借款收利息劃算還是不收利息劃算？風險如何規(guī)避？

4、關聯(lián)企業(yè)借款不收利息是否需要視同銷售？如何操作才合規(guī)？

5、老板個人將銀行貸款借給項目公司，利息如何處理？是否增加公司稅收成本？如何解決？

6、老板個人巨額資金借給項目公司有何稅務風險？如何解決？

7、關聯(lián)方借款不收取利息，大額往來款掛帳如何處理？

8、借款利息扣除債資比例如何準確把握？超過債資比如何才能扣除？

9、資本化利息超標的調(diào)整方法

10、如何把握土地增值稅利息據(jù)實扣除的條件？什么是能按照項目合理分攤？如何分攤？

11、據(jù)實扣除資本化利息的起止時點

12、利息扣除方法的選擇與限制

第四講 房地產(chǎn)企業(yè)完工年度與清算年度成本結(jié)轉(zhuǎn)與分攤技巧

一、成本對象

1、房地產(chǎn)企業(yè)如何確定成本對象？何時確定成本對象？

2、成本對象與清算單位的區(qū)別與聯(lián)系

3、成本分攤的誤區(qū)

4、開發(fā)成本核算實例

二、成本分攤技巧與風險防范

1、土地成本成本分攤技巧

2、利息分攤技巧

3、土地增值稅、企業(yè)所得稅與增值稅下土地成本分配標準的異同

4、層高系數(shù)法的運用規(guī)則要求與具體計算

5、地下車位成本分攤技巧

⑴ 無產(chǎn)權(quán)車位分攤土地成本嗎？

⑵ 有產(chǎn)權(quán)不計入容積率的地下車位分攤土地成本嗎？

⑶ 建安成本應如何分攤給地下車位？如何用直接成本法減少地下車位的成本？

三、完工年度計稅成本計算及成本結(jié)轉(zhuǎn)技巧

1、會計成本如何調(diào)整為計稅成本？

2、預提成本方法及案例

3、完工年度發(fā)票未到匯算清繳如何應對？有幾種處理技巧？

四、土地增值稅清算年度成本計算與結(jié)轉(zhuǎn)技巧

1、成本分攤預案

2、清算模擬預案

結(jié)語：主要內(nèi)容回顧、現(xiàn)場答疑解惑

李老師

李華老師 房地產(chǎn)實戰(zhàn)培訓專家

注冊會計師

注冊稅務師

現(xiàn)任：知名會計師事務所培訓部 部長

知名會計師事務所十六年工作經(jīng)驗

擅長領域：

會計準則講解、稅收籌劃、稅收風險識別與防范、稅務稽查應對技巧、全面預算管理、績效評價、財務管理與分析等

→從事財稅工作16年，累計開展培訓600多場次。

李老師于2004年考取注冊會計師證書，于2005年加入大型會計師事務所，有16年財稅工作經(jīng)驗，曾負責過錦州石化集團、益康生物、三耐集團等多家公司的年報審計、改制審計、IPO審計等；為兵器集團、三角輪胎、黑龍江珍寶島藥業(yè)、深圳飛亞達、廣州白云山醫(yī)院集團等多家上市公司；為鑫多利、三橡集團等創(chuàng)業(yè)版公司；為中建一局、中建六局、中建八局、泛華集團、泛北集團等地產(chǎn)公司，為遼寧省地礦集團、交投集團、農(nóng)業(yè)銀行等國有企業(yè)進行過財務輔導。

曾受邀為遼寧省證監(jiān)局、北京證監(jiān)局為管轄內(nèi)上市公司授課，受邀遼寧省注冊會計師協(xié)會為遼寧轄區(qū)會計師事務所股東授課。受邀遼寧省國資委為省屬領導干部培訓；曾在東奧會計網(wǎng)校講解注冊會計師會計、稅法等課程。曾為中稅網(wǎng)講解管理會計師考前輔導及公開課宣講等課程 。

部分授課案例：

● 中國兵器集團 《新會計準則實務操作》 持續(xù)返聘12期

通過企業(yè)內(nèi)部專題培訓，使企業(yè)600多名財務人員，對2014年修訂的七個新會計準則有了深刻的理解，知曉準則的修訂背景及準則主要變化要點，以及在新會計準則如何實務中落地，使得企業(yè)能在準則規(guī)范范圍內(nèi)選擇對自己最有利的會計政策。

● 中建八局 《建安企業(yè)新收入準則實務操作》 持續(xù)返聘10期

通過對企業(yè)內(nèi)部專題培訓，向企業(yè)800多名財務人員，講授了新修訂的收入準則的出臺背景與深層原因，以及取消建造合同準則后對建筑施工企業(yè)有哪些影響？新舊準則之間存在哪些顯著差異？新準則會計和稅法之間有哪些差異？課程以大量案例分析，透徹剖析準則原文，掌握準則規(guī)范的核心關鍵；并對案例進行延伸思考，講解在新收入準則的框架下，對企業(yè)的合同簽署、內(nèi)部控制流程、財務核算等如何做好執(zhí)行新收入準則的銜接，以實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標與財務目標。

● 黑龍江珍寶島公司 《報表分析與業(yè)財融合》 持續(xù)返聘3期

通過該次企業(yè)內(nèi)部專題培訓，使企業(yè)60多名財務人員了解了應該如何對財務報表進行分析，財務報表分析不僅是算算財務比率指標，及會計科目的增減變化，而是能夠透過財務報表的數(shù)字，使報表使用者正在了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，并從報表結(jié)果揭示經(jīng)營中存在的問題，并嘗試以業(yè)財融合的思路給企業(yè)解決方案。

● 交通銀行 《如何分析企業(yè)報表》 持續(xù)返聘3期

通過對銀行內(nèi)部的專題培訓，使100多名銀行人員在審核些企業(yè)的財務報表時，能夠深刻理解財務報表每個科目的核算內(nèi)容及可能存在的核算問題，能夠?qū)W會審核企業(yè)三張主表即資產(chǎn)負債表、利潤表及現(xiàn)金流量表之間的勾稽關系。能夠?qū)ζ髽I(yè)財務報表舞弊方法有比較清晰的了解，對銀行人員審核企業(yè)報表具有比較大的幫助作用。

● 交投集團 《企業(yè)財務知識競賽輔導》 持續(xù)返聘4期

通過對交投集團擬參加集團財務知識競賽的30多名財務人員，詳細講解競賽類的題目，講解題目的涉及的知識點、會計原理及答題技巧，并設計模擬試題，最終企業(yè)在競賽中收獲了理想的成績 。

部分咨詢籌劃項目客戶：

▲為遼寧某電腦公司提供“節(jié)稅籌劃”，實現(xiàn)企業(yè)所得稅節(jié)稅500多萬元；

▲為某房地產(chǎn)提供“公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓節(jié)稅籌劃”，實現(xiàn)節(jié)稅300多萬元；

授課風格：

?邏輯思維強，案例精心選擇、通俗易懂，理論與實際操作聯(lián)系緊密；

?對于企業(yè)運營中遇到的具體問題能給予針對性解答；

?講課幽默風趣，善于將案例融入理論，使學員在輕松的氛圍中學會專業(yè)技能和知識，解決實務問題。

主講課程：

《報表分析與業(yè)財融合》

《如何搭建公司股權(quán)架構(gòu)進行節(jié)稅》

《房地產(chǎn)建筑企業(yè)如何應對稅務稽查》

《房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新與資本運作》

《建筑施工企業(yè)新會計準則實務及新政講解》

《2021房地產(chǎn)建筑企業(yè)匯算清繳年終關賬與稅務風險自查補救》

《房地產(chǎn)企業(yè)基于成本管理與業(yè)財融合的稅務規(guī)劃及價值鏈優(yōu)化》

培訓過的部分客戶：

中國兵器集團、長春一汽、中建八局、中建六局、溢多利生物科技、廣州白云山制藥、粵水電、三角輪胎、中國證監(jiān)會北京證監(jiān)局、遼寧省注冊會計師協(xié)會、遼寧省國資委、哈爾濱珍寶島制藥、鐵煤集團等

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