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【課程背景】

在“房住不炒”和提升財(cái)政赤字率有效保障民生以及支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀背景下，土地增值稅作為地方政府收入的重要組成部分，將在穩(wěn)定財(cái)政收支平衡發(fā)揮更加重要作用。后疫情時(shí)代，減稅降費(fèi)背景下稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)土地增值稅清算來(lái)增加財(cái)政收入的能動(dòng)性越來(lái)越強(qiáng)，進(jìn)入清算階段的項(xiàng)目則面臨更嚴(yán)格的政策執(zhí)行，同時(shí)又將面臨在金稅四期智慧稅務(wù)監(jiān)管下的難點(diǎn)痛點(diǎn)問(wèn)題，全電發(fā)票之下應(yīng)注意的事項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)怎么辦？

土地增值稅作為一項(xiàng)稅收政策復(fù)雜，明顯具有各地方特色的稅種，在清算過(guò)程中，存在大量的不確定性，以及爭(zhēng)議性的實(shí)操問(wèn)題，稍有不慎，企業(yè)都有可能多交稅金。

如何通過(guò)事前模擬清算，提前彌補(bǔ)清算風(fēng)險(xiǎn)，或者降低清算風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)最有利的清算方案，獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最后一塊稅務(wù)利潤(rùn)，是每個(gè)房企都必須要面對(duì)的實(shí)操問(wèn)題。

【課程收益】

本課程授課講師結(jié)合20年的房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢(xún)落地經(jīng)驗(yàn)，以及各地土地增值稅清算實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，以土地增值稅清算管理要素為主線，結(jié)合實(shí)踐咨詢(xún)案例，逐一分析如何降低企業(yè)土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)，獲得土地增值稅清算收益，對(duì)企業(yè)開(kāi)展土地增值稅清算，具有很強(qiáng)的實(shí)操指導(dǎo)意義。

【課程對(duì)象】

房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師、首席財(cái)務(wù)官、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)總監(jiān)與經(jīng)理及主管、投資拓展部門(mén)及開(kāi)發(fā)報(bào)建部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人。

【課程大綱】

一、金稅四期及全電發(fā)票對(duì)房地產(chǎn)稅收管理的影響

1、金稅四期對(duì)房地產(chǎn)稅收管理的影響及應(yīng)對(duì)策略；

2、全電發(fā)票對(duì)房地產(chǎn)稅收管理的影響及應(yīng)對(duì)策略

二、清算形勢(shì)及關(guān)鍵政策解析

（一）目前土地增值稅清算形勢(shì)分析及應(yīng)對(duì)策略

（二）關(guān)鍵土地增值稅清算文件解讀及應(yīng)用

三、清算核心要素關(guān)鍵問(wèn)題及稅務(wù)規(guī)劃應(yīng)對(duì)策略

（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算審核流程及應(yīng)對(duì)策略

稅務(wù)機(jī)關(guān)清算案例：案例解析及清算實(shí)務(wù)應(yīng)對(duì)策略

案例：土地增值稅清算資料清單解析

（二）土地增值稅清算六大關(guān)鍵要素

咨詢(xún)案例：土地增值稅清算心得

（三）清算條件及稅務(wù)規(guī)劃關(guān)鍵

咨詢(xún)案例：如何主動(dòng)利用清算條件，少交土地增值稅

（四）清算單位確認(rèn)及稅務(wù)規(guī)劃關(guān)鍵

咨詢(xún)案例：關(guān)于清算單位確認(rèn)實(shí)操清算案例

（五）清算產(chǎn)品類(lèi)型及稅務(wù)規(guī)劃關(guān)鍵

咨詢(xún)案例：二分法還是三分法

（六）普通住宅涉稅管控關(guān)鍵及稅務(wù)規(guī)劃

司法判決案例：普通住宅與非普通住宅未分開(kāi)核算的清算判決案例

（七）車(chē)位涉稅關(guān)鍵及稅務(wù)規(guī)劃

1、車(chē)位的常見(jiàn)類(lèi)型

2、不同類(lèi)型車(chē)位各地清算政策規(guī)定；

案例：不同清算政策下車(chē)位清算影響分析及應(yīng)對(duì)策略

四、收入類(lèi)事項(xiàng)關(guān)鍵問(wèn)題及稅務(wù)規(guī)劃應(yīng)對(duì)策略

（一）預(yù)售收入土地增值稅管控關(guān)鍵及賬務(wù)處理

（二）不同銷(xiāo)售策略下銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則

1、隨房?jī)r(jià)一起收取的裝修費(fèi)收入處理原則及應(yīng)對(duì)策略；

2、按政府指導(dǎo)價(jià)和限價(jià)等非市場(chǎng)定價(jià)方式下銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則及應(yīng)對(duì)策略；

3、不同銷(xiāo)售代理模式下銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則及應(yīng)對(duì)策略；

（三）價(jià)格明顯偏低涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控及應(yīng)對(duì)策略

司法判決案例：價(jià)格明顯偏低的清算判決案例

（四）確定土地增值稅清算收入時(shí)點(diǎn)關(guān)鍵策略

咨詢(xún)案例：土地增值稅清算收入時(shí)點(diǎn)實(shí)操案例

五、成本類(lèi)事項(xiàng)關(guān)鍵問(wèn)題及稅務(wù)規(guī)劃應(yīng)對(duì)策略

（一）土地增值稅下成本管理常見(jiàn)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

（二）成本分?jǐn)偡椒扒逅銓?shí)務(wù)關(guān)鍵策略

（三）在政府土地出讓時(shí)，納稅人通過(guò)“招拍掛”方式取得土地，所支付的拍賣(mài)傭金能否扣除？

（四）一般計(jì)稅方式下土地增值稅土地成本如何確認(rèn)

（五）土地成本分?jǐn)偵娑惞芸仃P(guān)鍵

司法判決案例：土地成本分?jǐn)偡桨傅那逅闩袥Q案例

咨詢(xún)案例：不同分?jǐn)偡椒ㄏ虑逅惴桨笇?duì)比案例

（六）拆遷成本的涉稅管控關(guān)鍵

稽查案例：拆遷成本土地增值稅清算案例

（六）隱蔽工程自查中應(yīng)注意事項(xiàng)

稽查案例：某房開(kāi)企業(yè)被稅務(wù)稽查補(bǔ)稅加罰款逾2.4億元

（七）土地增值稅清算成本是否可以預(yù)提

咨詢(xún)案例：清算后未建設(shè)公配成本如何處理？

（八）建筑安裝成本等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本偏高如何處理

（九）裝修成本加計(jì)扣除問(wèn)題

咨詢(xún)案例：如何簽訂精裝修合同

實(shí)操關(guān)鍵：軟裝成本如何扣除

（十）公共配套如何認(rèn)定

咨詢(xún)案例：無(wú)法移交的公配如何認(rèn)定實(shí)操案例

（十一）紅線外的公配實(shí)施如何處理

（十二）公司架構(gòu)設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

咨詢(xún)案例：公司架構(gòu)設(shè)計(jì)實(shí)操案例

六、清算關(guān)鍵實(shí)務(wù)及稅務(wù)規(guī)劃應(yīng)對(duì)策略

（一）土地增值稅清算綜合案例

咨詢(xún)案例：清算八步曲

（二）完工年度后土地增值稅清算稅金處理原則及應(yīng)對(duì)策略；

（三）土地增值清算后企業(yè)所得稅退稅；

（四）土地增值稅二次清算及應(yīng)對(duì)策略；

程老師

注冊(cè)會(huì)計(jì)師，財(cái)稅工作20年，超過(guò)10年房地產(chǎn)財(cái)稅管理咨詢(xún)經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)超過(guò)100個(gè)房地產(chǎn)稅務(wù)咨詢(xún)項(xiàng)目，培訓(xùn)學(xué)員超過(guò)數(shù)萬(wàn)人，積累了大量的客戶(hù)及學(xué)員答疑案例。程老師熱衷于“傳道授業(yè)”，業(yè)余時(shí)間為多家房地產(chǎn)企業(yè)提供內(nèi)訓(xùn)、咨詢(xún)等全程深入服務(wù)。廣東省房協(xié)、惠州房協(xié)、汕頭房協(xié)、江門(mén)房協(xié)、梅州房協(xié)等各地房協(xié)講師，正保遠(yuǎn)程教育集團(tuán)、納稅人俱樂(lè)部、稅友集團(tuán)、賽普愛(ài)德公司簽約講師，為包括部分內(nèi)訓(xùn)客戶(hù)：綠城中國(guó)、萬(wàn)科地產(chǎn)、深汕城投、臨港城投、株洲城投、中洲地產(chǎn)（原長(zhǎng)城地產(chǎn)）、天安數(shù)碼城集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)、嘉華地產(chǎn)、鑫苑地產(chǎn)、卓越地產(chǎn)、海南高速、海南路橋、海南雙大、海南實(shí)業(yè)（供銷(xiāo)社地產(chǎn)）、海亮地產(chǎn)、溫氏集團(tuán)、美涂士地產(chǎn)、雙匯集團(tuán)、楷林置業(yè)、方直集團(tuán)、華邦地產(chǎn)等眾多的房地產(chǎn)企業(yè)提供內(nèi)訓(xùn)、咨詢(xún)等全程深入服務(wù)。

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