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【課程背景】

“十四五”規(guī)劃綱要指出，“深化稅收征管制度改革，建設(shè)智慧稅務(wù)，推動稅收征管現(xiàn)代化。”中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化稅收征管改革的意見》，明確了“十四五”時期稅收征管改革發(fā)展的指導(dǎo)思想、基本原則、目標(biāo)任務(wù)和工作要求，并對深入推進(jìn)精確執(zhí)法、精細(xì)服務(wù)、精準(zhǔn)監(jiān)管、精誠共治作出全面部署，要求實現(xiàn)從經(jīng)驗式執(zhí)法向科學(xué)精確執(zhí)法轉(zhuǎn)變，從無差別服務(wù)向精細(xì)化、智能化、個性化服務(wù)轉(zhuǎn)變，從“以票管稅”向“以數(shù)治稅”分類精準(zhǔn)監(jiān)管轉(zhuǎn)變，提出到2025年基本建成功能強(qiáng)大的智慧稅務(wù)，推動稅收征管從“合作”到“合并”再到“合成”的重大突破。

近年來，稅務(wù)機(jī)關(guān)在完善稅制、注重納稅服務(wù)的同時，利用大數(shù)據(jù)和信息化手段加強(qiáng)稅收征管與稽查力度，堵塞稅收漏洞，使得企業(yè)的稅收風(fēng)險暴露無遺，財稅風(fēng)險已悄然變化，您感受到了嗎？

金稅四期工程已啟動，結(jié)合數(shù)電發(fā)票的試點擴(kuò)圍，這是進(jìn)一步深化稅收征管改革，全面推進(jìn)稅收征管數(shù)字化升級和智能化改造，實現(xiàn)稅收征管數(shù)字化、智能化、現(xiàn)代化的必然要求。升級后的金稅系統(tǒng)同時也是實現(xiàn)精確執(zhí)法、精細(xì)服務(wù)、精準(zhǔn)監(jiān)管、精誠共治的關(guān)鍵措施，由此推動稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查管理手段不斷升級完善。企業(yè)應(yīng)審時度勢，規(guī)范業(yè)務(wù)流程與核算，重視項目的稅負(fù)管理，合規(guī)籌劃，從根本上控制稅收風(fēng)險。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周期長，稅負(fù)重。特別是營改增后，國地稅機(jī)構(gòu)合并、金稅四期與發(fā)票系統(tǒng)升級，該行業(yè)的稅務(wù)籌劃空間越來越小，風(fēng)險越來越大。

國家對房產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，在一定程度上，會影響到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項稅抵扣和增值稅稅負(fù)，影響企業(yè)所得稅和土地增值稅稅負(fù)，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)成本、利潤。在項目初始階段，應(yīng)當(dāng)對項目總體稅負(fù)進(jìn)行提前測算。根據(jù)測算結(jié)果，在開發(fā)過程中的不同階段，通過合同控稅，提前防控風(fēng)險，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，規(guī)范核算，從根本上化解風(fēng)險，提前籌劃。

【課程收益】

1．讓學(xué)員系統(tǒng)掌握房產(chǎn)開發(fā)項目稅負(fù)測算方法與全程稅務(wù)規(guī)劃要點；

2．讓學(xué)員正確把握增值稅政策在房地產(chǎn)企業(yè)實際工作中的具體運用；

3．讓學(xué)員掌握土地增值稅清算中的疑難要點，稅金附加扣除、收入確認(rèn)、成本扣除；

4．讓學(xué)員充分了解并區(qū)分所得稅匯算清繳與土地增值稅清算的不同；

5．了解房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)管理與稅收風(fēng)險防范技巧。

【課程對象】

房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊 會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】

開篇：當(dāng)前征管形勢與企業(yè)面臨的稅收風(fēng)險

1．金稅四期系統(tǒng)升級加強(qiáng)管控

2．全面數(shù)字化電子發(fā)票試點擴(kuò)圍對企業(yè)的影響與應(yīng)對

3．高收入人群個稅嚴(yán)監(jiān)管

4．嚴(yán)厲打擊虛開虛抵涉稅違法行為

5．留抵退稅的稅收風(fēng)險

6．金融與稅收政策調(diào)整對房產(chǎn)市場影響

7．房地產(chǎn)目前存在的問題

一、土地征用與規(guī)劃信息用

1．土地面積與成交價格

2．樓底座占地面積及容積率

3．普通住宅、非普通住宅、其它類可售面積

4．測算印花稅、契稅、土地使用稅

二、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套預(yù)算

1．七通一平

2．規(guī)費

3．綠化與景觀

4．配套設(shè)施

三、建安成本預(yù)算

1．地基基礎(chǔ)工程

2．主體結(jié)構(gòu)工程

3．裝修工程

四、開發(fā)間接費預(yù)算

1．融資成本

2．人工成本

3．其它

五、資金預(yù)算與融資成本

1．融資渠道與利率

2．固定資產(chǎn)購建

六、單位面積售價與銷售額預(yù)測

1．分別統(tǒng)計不同類別產(chǎn)品銷售額

2．按可售面積計算分?jǐn)偼恋爻杀?/p>

3．增值稅及附加預(yù)交

4．土地增值稅預(yù)交

5．企業(yè)所得稅預(yù)計毛利

七、增值稅稅負(fù)測算

1．銷項稅額測算與銷項抵減

2．進(jìn)項稅額測算

⑴ 購建固定資產(chǎn)

⑵ 期間費用

⑶ 成本中服務(wù)費

⑷ 外購材料

⑸ 工程大包

⑹ 甲供工程

3．增值稅稅負(fù)及附加稅

4．增值稅預(yù)交3%如何計算？賬務(wù)處理與納稅申報？

5．完工時應(yīng)交增值稅如何計算？土地的稅如何抵減銷項稅額？賬務(wù)處理與納稅申 報表如何填報？

八、土地增值稅稅負(fù)測算

1．不同類別產(chǎn)品清算收入確定

2．不同類別產(chǎn)品成本分?jǐn)?/p>

3．車位銷售方式對清算影響

4．裝修成本的扣除

5．稅金附加計算

6．增值額與增值率

7．稅負(fù)與調(diào)整思路

九、企業(yè)所得稅預(yù)算

1．未完工階段 ─ 預(yù)計毛利

2．完工階段 ─ 毛利差

3．期間費用預(yù)算

4．開發(fā)項目出售與自持租賃稅負(fù)比較

5．總體稅負(fù)

⑴ 確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品完工的條件是什么？

⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得預(yù)收款的所得稅如何處理？

⑶ 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計計稅毛利率如何確定？

⑷ 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)收款何時確認(rèn)收入實現(xiàn)？

⑸ 預(yù)提費用可以作為計稅成本嗎？

⑹ 企業(yè)建造的停車場所的成本如何處理？

⑺ 未完工收入計算的毛利是否允許扣減期間費用、稅金及附加？

⑻ 季度申報表填列方法與年度匯算清繳

十、高管個人所得稅籌劃與綜合所得匯算清繳

1．個人投資者股息紅利與轉(zhuǎn)讓所得

2．投資主體與稅收待遇差異

3．企業(yè)組織形式與稅收待遇差異

4．股權(quán)架構(gòu)設(shè)計

5．綜合所得匯算清繳的范圍

6．一次性獎勵計稅方式選擇

十一、開發(fā)項目全程稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險防控

1．征地方式與稅務(wù)規(guī)劃

⑴ 招拍掛

⑵ 拆遷補(bǔ)償方式要點

⑶ 股權(quán)收購方式

⑷ 合作開發(fā)模式

⑸ 限地價競配建

⑹ 前期規(guī)劃許可與清算對象確定

2．資產(chǎn)剝離與重組

⑴ 合并與分立

⑵ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓

⑶ 投資

⑷ 租賃

⑸ 增資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓

3．工程承包方式選擇中的籌劃

⑴ 大包

⑵ 甲供

⑶ 混合銷售

⑷ 如何選擇合作方

4．租賃業(yè)務(wù)中的稅收風(fēng)險防控

5．融資業(yè)務(wù)中的稅務(wù)規(guī)劃

⑴ 利息發(fā)票開具時間

⑵ 計提未到支付期的利息是否調(diào)增所得

⑶ 混合性投資

⑷ 同期利率

6．銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)規(guī)劃

⑴ 設(shè)立銷售公司分解增值率是否可行

⑵ 先投資或分立再轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否可行

⑶ 贈送裝修如何運作

⑷ 免物業(yè)、免契稅、定金返息、老帶新

⑸ 商鋪售后回租

⑹ 視同買斷、超基價分成

⑺ 組建銷售部與委托代銷的決策

7．往來賬中的稅務(wù)風(fēng)險防控

⑴ 股東借款年末未歸還

⑵ 無償出借資金

⑶ 負(fù)債科目隱瞞收入

⑷ 無法支付的應(yīng)付款

⑸ 預(yù)收款轉(zhuǎn)收入時間

8．違約金專題

十二、合同控稅與合法憑證管理

1．稽查新形勢新變化與防控風(fēng)險新思路

2．防范虛開發(fā)票是關(guān)鍵

3．合同在稅收管理中的重要性

4．合同涉稅與票據(jù)條款

5．善意取得的運用

6．真實交易的證明

7．嚴(yán)守三流一致

8．掛靠經(jīng)營與共享資質(zhì)

9．委托收付款是否可行

10．合法憑證如何掌握

11．確實無法取得合法憑證的補(bǔ)救

12．稅負(fù)預(yù)警如何應(yīng)對

十三、企業(yè)所得稅與土地增值稅主要口徑差異

1．土地成本

2．開發(fā)間接費

3．開發(fā)費用

4．利息支出

5．加計扣除與預(yù)提

6．車位

7．營銷設(shè)施

許老師

注冊會計師、注冊稅務(wù)師，國內(nèi)著名稅務(wù)籌劃專家，長期從事房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃研究與實務(wù)操作。曾參與多家大中型企業(yè)涉稅風(fēng)險診斷和納稅籌劃方案設(shè)計，現(xiàn)兼任多家大中房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業(yè)經(jīng)營管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險防范與納稅籌劃實戰(zhàn)經(jīng)驗。授課注重實務(wù)操作，講課中能準(zhǔn)確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會計處理有機(jī)結(jié)合起來，所講操作方法能直接運用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強(qiáng)。并當(dāng)場解答企業(yè)棘手財稅問題，被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為“中國稅法活字典”和“國內(nèi)納稅答疑第一人”。

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