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課程背景

近年來，隨著商業(yè)模式創(chuàng)新，金融模式創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營日趨多元化，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務處理也越來越復雜。而土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)最復雜、最核心、最有稅務規(guī)劃空間的稅種，也是引發(fā)稅企爭議頻度最高的稅種，最讓財務人員頭疼，稅務風險最大的稅種。去年《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》的發(fā)布，意味著土地增值稅立法工作又向前邁進了一步，土地增值稅征稅規(guī)則有哪些新變化？房地產(chǎn)企業(yè)應如何事先謀劃和提前做好應對準備？一個錯誤的經(jīng)營安排，可能會導致巨額的稅收負擔，一個成功的稅務規(guī)劃，卻能帶來可觀的經(jīng)濟利益！

本課程將邀請資深稅務專家，詳細解讀土地增值稅立法變化，引導參會精英掌握土地增值稅的游戲新規(guī)則，以土地增值稅計算流程為主線，引導參會精英詳細排查土地增值稅的稅務風險，掌握土地增值稅的節(jié)稅技巧，從容應對土地增值稅清算，開啟稅務管理新智慧。

1、接地氣。主講老師具有非常豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，了解廣東省企業(yè)存在的問題，對廣東省個性化財稅政策有非常深入的研究。

2、重實戰(zhàn)。課程授課方式為案例分析為主，以土地增值稅計算流程為主線，結(jié)合會計處理，引導參會人員從容應對土地增值稅清算。

3、注實效。課程設置講授環(huán)節(jié)和互動交流環(huán)節(jié)。互動交流環(huán)節(jié)為專題答疑會，由參會人員結(jié)合企業(yè)自身實際，提出問題，由主講老師面對面進行針對性輔導。

課程大綱

一、《廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》解讀

二、“投資入股”還是“房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”？如何判斷費思量

三、土地投資入股，其中的土增稅你必須關注這些

四、以房地產(chǎn)對外投資需要繳納土地增值稅嗎

現(xiàn)行文件財稅〔2018〕57號的規(guī)定，享受改制重組時暫不征收土地增值稅優(yōu)惠對于改制重組后企業(yè)的投資主體有如下要求：整體改制需滿足不改變原企業(yè)投資主體；企業(yè)合并需滿足原企業(yè)投資主體存續(xù)；企業(yè)分立需滿足原企業(yè)投資主體相同。不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。

五、轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)車位永久使用權(quán) 是否應征土地增值稅

六、房地產(chǎn)企業(yè)“誠意金”應預繳土地增值稅

七、未實際支付費用不得在土地增值稅清算中扣除

八、地下室及人防工程成本在土地增值稅扣除時應區(qū)別對待

九、“熟地”轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅時土地成本不得加計扣除

十、招拍土地后政府給予的土地返還款如何繳稅

我公司取得的政府返還款2.5億如何進行稅會處理?這筆返還款2.5億元在計算土地增值稅時是否應該沖減土地成本?

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務籌劃及案例

無產(chǎn)權(quán)地下車庫如果作為公共配套設施處理，在銷售合同、規(guī)劃許可證附件列明，且符合公共配套設施相關條件，并辦理了移交手續(xù)的，才能在土地增值稅清算審核時予以扣除。此外，分期開發(fā)的土地成本，或土地成本在同一期住宅與商業(yè)之間分攤，選用占地面積法還是建筑面積法，對計算結(jié)果會產(chǎn)生一定的影響，企業(yè)需根據(jù)立項和規(guī)劃等相關資料，合理確認其分攤方法。

十二、房地產(chǎn)公司用自建房屋安置回遷戶如何進行會計處理

不管是單獨建造安置房，還是用開發(fā)的商品房來作為安置房，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于土地屬于房地產(chǎn)企業(yè)，立項和報建手續(xù)都以房地產(chǎn)企業(yè)名義辦理，因此房地產(chǎn)企業(yè)用本項目開發(fā)產(chǎn)品安置拆遷戶，安置房要視同銷售繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

十三、房地產(chǎn)項目股權(quán)收購，如何設計公司治理結(jié)構(gòu)

根據(jù)以往項目經(jīng)驗，基于投資公司收購房地產(chǎn)項目的主要目的的不同，項目公司被收購后的治理結(jié)構(gòu)可分為四種：“操盤”、“并表”、“操盤+并表”、“不操盤+不并表”，投資公司基于上述目的之不同可做出如下區(qū)分設計．．．．．．

十四、房企土地價款差額征稅，3種觀點及財稅處理方式分析

十五、房企土增清算造成多繳納所得稅，該如何解決

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常會面臨一個頭疼問題：土地增值稅清算后都會形成補稅的結(jié)果，這樣就會影響當年度會計利潤，造成土增清算年度出現(xiàn)虧損，不需要交納所得稅。但是實務中，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊的所得稅預繳政策，即在開發(fā)階段就需要按照預計毛利率預繳所得稅，這樣就造成各年度所得稅稅負不均衡，出現(xiàn)某個開發(fā)項目多繳納所得稅的情形，這個問題該如何解決呢?

十六、聯(lián)體住宅土地增值稅計算方法的稅企爭議

某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品住宅樓一幢，底層為商鋪，面積1000平方米，商鋪以上為普通標準住宅，面積為5000平方米，合計6000平方米。該住宅樓項目土地成本為120萬元，房屋開發(fā)成本600萬元，其他費用按比例扣除。該項目商鋪收入為500萬元，普通標準住宅收入為500萬元，合計1000萬元，稅金及附加55萬元。假設以上收入和成本都是不含增值稅，請問應如何計算繳納商鋪住宅聯(lián)體樓的土地增值稅？

十七、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅文件匯總

拋開理論探討，從實務角度看，這幾個文件作為土增稅的反避稅的文件，稅務機關一旦啟用，肯定是企業(yè)的交易行為有明顯避稅嫌疑。比如文件中提到的情形，一次性轉(zhuǎn)讓100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物；股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等同于房地產(chǎn)的評估值。

施工方應將建筑服務發(fā)票開具給委托方，而不能開具給代建方，這一點需要特別注意。實務中很多委托代建業(yè)務在操作中將建筑服務發(fā)票開具給代建方，最終給企業(yè)帶來了不必要的涉稅風險。

十八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“委托代建”業(yè)務的涉稅處理要點

如果代建方以自己名義進行項目立項，在取得土地使用權(quán)和報批報建手續(xù)后，由施工企業(yè)建設不動產(chǎn)的行為，就不再是真正意義上的代建，而是屬于代建方自行開發(fā)房地產(chǎn)項目，在項目完工移交委托方時，應按“銷售不動產(chǎn)”繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

十九、紅線外成本能否在土地增值稅前扣除（多省口徑匯總）

“紅線外支出”，是指在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目建設用地邊界外，即國家有關部門審批的項目規(guī)劃外承建設施發(fā)生支出。

二十、土增稅籌劃“實用思路”

分離法是通過合同拆分以分解不動產(chǎn)銷售收入，具體操作時通過與購房客戶簽訂不動產(chǎn)（毛坯房）銷售合同與房屋裝修合同，分解為毛坯房銷售收入與房屋裝修收入兩部分。這樣可以只根據(jù)不動產(chǎn)（毛坯房）銷售合同的交易價格確認土地增值稅清算收入，與此同時高溢價部分可以在房屋裝修合同中體現(xiàn)，反向壓減了土地增值稅清算收入的溢價空間，從而達到土地增值稅增值率降低的效果。

二十一、房地產(chǎn)企業(yè)：土地成本可據(jù)實全額扣除嗎

從土地增值稅扣除項目角度看，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第六條明確，取得土地使用權(quán)所支付的金額，為計算增值額可扣除的項目。換句話說，判定土地成本可否據(jù)實全額扣除的關鍵，在于判定土地成本是否屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額。

二十二、企業(yè)所得稅預繳申報表大幅簡化

繼2019版預繳申報表將主表第4行“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”填報說明修改為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未完工產(chǎn)品預售收入結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入后，可以按照實際利潤在預繳時對預計毛利額進行納稅調(diào)整，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大幅減負后，2021版預繳申報表再度為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減負。

二十三、土地增值稅法征求意見稿發(fā)布，看幾點變化

簡老師

簡生仁老師 企業(yè)財稅戰(zhàn)略實戰(zhàn)專家

稅務局內(nèi)部講師

財稅實戰(zhàn)派專家

中國注冊稅務師、會計師

中稅答疑研究院專家組專家

國家稅務總局網(wǎng)上納稅人學校專家團隊專家

擅長領域：

財稅疑難問題處理、稅收籌劃、稅收風險識別與防范、稅務稽查應對技巧、財務管理與分析等

實戰(zhàn)經(jīng)驗：

從事稅收政策、稅務稽查工作30余年。累計開展培訓1000多場次，為企業(yè)提供財稅咨詢服務與節(jié)稅籌劃180多次，擔任多家企業(yè)集團財稅顧問。

近年來，經(jīng)常在《中國稅務報》和納稅人俱樂部《納稅》等報刊雜志上發(fā)表業(yè)務類文章為企業(yè)答疑解疑，對企業(yè)稅收有著非常深入的研究和豐富的實踐經(jīng)驗，擅長稅務籌劃、規(guī)避企業(yè)稅收風險等企業(yè)疑難綜合性問題的解決。

長期在全國巡講財稅專題，多次為稅務機關及各類企業(yè)做財稅專題講座，總結(jié)了大量的稅務籌劃、規(guī)避企業(yè)稅收風險的方案，特別在納稅籌劃的研究上有豐富的實踐經(jīng)驗。理論聯(lián)系實際，貼近實務，注重實效，并當場解答企業(yè)棘手的財稅問題，獲得各地學員的廣泛贊譽和高度評價。

主講課程:

《2021年企業(yè)應收賬款管理策略》

《建筑業(yè)合理避稅和財務控制技巧》

《創(chuàng)新地產(chǎn)模式下的財務管控特點與應用》

《大數(shù)據(jù)智能監(jiān)測下的稅務籌劃實操技巧》

《財務人員必備的財務分析技能和決策管理思維》

《2021年醫(yī)療器械企業(yè)稅務合規(guī)技巧與財務審計策略》

《“以數(shù)治稅”背景下稅務稽查新形勢與涉稅風險規(guī)避技巧》

《“金稅四期”背景下個稅和企稅“雙稅”匯繳節(jié)稅技巧分析》

授課風格：

◇ 親切謙和，善于啟發(fā)引導，給學員營造輕松愉悅的學習氛圍。

◇ 嚴謹專業(yè)，邏輯思維能力強，善于從企業(yè)情況切入視角，緊扣企業(yè)發(fā)展核心需求。

◇ 深入淺出，將理論體系與實戰(zhàn)經(jīng)驗相結(jié)合，將復雜理論簡單化，案例貼切，通俗易懂。

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