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針對(duì)國家新一輪精細(xì)化土地增值稅清算浪潮。以實(shí)例方式解讀土增稅清算全程，圍繞收入確認(rèn)、扣除要點(diǎn)、稅務(wù)機(jī)關(guān)智能審核、優(yōu)惠政策、籌劃方法應(yīng)用及增值稅法新政解析等展開分享。

課程大綱

上篇 稅收征管新形勢分析及應(yīng)對(duì)

1、大數(shù)據(jù)金融嚴(yán)管新形勢分析及應(yīng)對(duì)

(1).大額資金及異常資金流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防控及合法公轉(zhuǎn)私的路徑(2).最高檢出臺(tái)民營企業(yè)內(nèi)部人員犯罪新規(guī)應(yīng)對(duì)

2、新公司法風(fēng)險(xiǎn)防控

(1)新《公司法》給財(cái)務(wù)人員挖了哪些“坑”?(2)新公司法下房地產(chǎn)公司注冊(cè)資本風(fēng)險(xiǎn)管控實(shí)例解析

3、以數(shù)治稅下稅務(wù)監(jiān)管新形勢解析及應(yīng)對(duì)

(1)全面剖析“金四”穿透式監(jiān)管原理及風(fēng)險(xiǎn)防控新電子稅務(wù)局上線合規(guī)應(yīng)對(duì)及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警防控(2)智慧稅務(wù)到底有多強(qiáng)大?

4、二十屆三中全會(huì)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)防范及謀劃

中篇 增值稅法新政解析

(1)增值稅法主要變化點(diǎn)

(2)增值稅法和現(xiàn)行增值稅條例比，主要變化了哪些方面?(3)增值稅法實(shí)施對(duì)企業(yè)有哪些政策利好

如何用好政策紅利助力企業(yè)運(yùn)營?

(4)新增值稅下企業(yè)未來急需關(guān)注哪些問題 ?

下篇 土地增值稅清算實(shí)操和預(yù)警防控

第一章 土地増值稅清算演練一、大數(shù)據(jù)治稅下清算單位如何規(guī)劃對(duì)企業(yè)最有利?應(yīng)清算項(xiàng)目和可清算項(xiàng)目必須了解哪些新政及籌劃應(yīng)用點(diǎn)?

二、收入總額合規(guī)管理

1、土地增值稅清算時(shí)，收入總額確定應(yīng)防范哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)?2、視同銷售收入和代收費(fèi)如何處理清算時(shí)稅負(fù)最優(yōu)?案例:新項(xiàng)目土地成本抵減計(jì)稅銷售額土地增值稅

清算收入確認(rèn)

(1)訂金、誠意金、違約金、更名費(fèi)是否應(yīng)計(jì)入清算收入?(2)清算收入明顯偏低如何規(guī)避被稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)?(3)政府按土地出讓協(xié)議規(guī)定價(jià)回購安置房如何確認(rèn)清算收入?

3、面積誤差如何稅務(wù)處理和土地增值稅清算?案例1:面積誤差清算調(diào)整

案例2:拆遷補(bǔ)償實(shí)例解析

各種返還收入如何規(guī)劃使土地增值稅的稅負(fù)最優(yōu)?

5、大數(shù)據(jù)數(shù)字化、智能化監(jiān)管下，稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核在收入確認(rèn)方面主要查哪些內(nèi)容?應(yīng)防范哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

三、扣除項(xiàng)目合規(guī)管理

1、土地成本管理

(1)如何最優(yōu)化歸集土地成本?共同土地成本在不同項(xiàng)目和同一項(xiàng)目內(nèi)如何攤銷對(duì)企業(yè)最有利?無票成本如何實(shí)現(xiàn)合規(guī)扣除?

案例:土地價(jià)款不同攤銷方法實(shí)例解析

(2)拆遷安置費(fèi)新政解析及風(fēng)險(xiǎn)防范。

案例:本地安置和異地安置案例解析。

案例:用商品房做返遷房和非商品房做返遷房實(shí)例應(yīng)用

(3)土地成本涉稅解析

① 如:批量土地，分期分批開發(fā)，土地成本如何分?jǐn)?

② 地下無產(chǎn)權(quán)建筑物土地成本如何分?jǐn)?

③ 承接爛尾項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后銷售，土地價(jià)款如何扣除?

④ 土地使用稅可否計(jì)入土地成本作為扣除項(xiàng)目?

⑤ 取得土地的印花稅可否記入土地成本?

⑥ 釘子戶額外補(bǔ)償費(fèi)用如何確認(rèn)扣除?s....

前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用包括內(nèi)容及大數(shù)據(jù)審核重點(diǎn)?填表要點(diǎn)?

(1)已開票未付款的工程支出可否扣除?

(2)清算時(shí)如何利用層高系數(shù)法計(jì)算其建筑成本?

(3)紅線外道路、公共設(shè)施配套建設(shè)如何最優(yōu)化扣除?(4)如何理解建筑面積、可售面積、自用(出租)面積成本分?jǐn)偡椒ㄖ腥绾斡行О盐?不同成本分?jǐn)偡椒ㄈ绾斡行ЫY(jié)合?

案例1:無產(chǎn)權(quán)建筑物如何計(jì)算土地增值稅案例2:土地出讓金不同返還方式案例解析。

案例3:精裝房對(duì)土地增值稅的影響。

(5)實(shí)務(wù)問題:

① 建安成本高于平均造價(jià)，如何提供合理的正當(dāng)理由?

② 開發(fā)成本憑證或資料不全，清算如何處理?

③ 建成后產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有如何確認(rèn)?

@ 分期開發(fā)，公共配套設(shè)施在清算中如何分?⑤ 紅線外政府要求項(xiàng)目產(chǎn)生的成本費(fèi)用如何確認(rèn)扣除?⑥ 銷售房屋同時(shí)贈(zèng)送如何確認(rèn)?遮光補(bǔ)償費(fèi)能否在土地增值稅前扣除?“以地?fù)Q房”“以房換地”納稅時(shí)間何時(shí)確定?計(jì)稅依據(jù)如何確定?

⑦ 期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)在土地增值稅清算時(shí)如何區(qū)分?

⑧ 土地增值稅清算后尾盤銷售，土地增值稅如何申報(bào)?

⑨ 清算審核期轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和清算后轉(zhuǎn)讓如何處理扣除項(xiàng)目?

⑩ 清算后發(fā)生后續(xù)成本是否可“二次清算”?…….

第二章 土地增值稅清算審核合規(guī)應(yīng)對(duì)

1、智慧稅務(wù)以數(shù)治稅下，稅務(wù)機(jī)關(guān)如何借助“稅即視”大數(shù)據(jù)對(duì)土地增值稅清算檢查?

稅務(wù)機(jī)關(guān)清算中案頭審核重點(diǎn)審核哪些關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)?

常見問題有哪些?

3、土地增值稅清算小組實(shí)地觀察、盤點(diǎn)都做哪些程序如何初步取證?

實(shí)質(zhì)審核在清算收入方面重點(diǎn)查哪些事項(xiàng)?4、

5、扣除項(xiàng)目方面主要查什么?用什么方法檢查?

常見問題有哪些?

企業(yè)如何有效應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的清算檢查6降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)?

第三章 土地增值稅的反避稅和稅收籌劃

1、土地增值稅反避稅政策解析及風(fēng)險(xiǎn)防范?2、土地增值稅籌劃應(yīng)用

(1)如清算主體規(guī)劃、征管方式應(yīng)用、交易模式優(yōu)化優(yōu)惠政策利用、項(xiàng)目收入分解、開發(fā)成本和分?jǐn)偡椒ɑI劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、代建房、合作建房等籌劃實(shí)務(wù)案例，(2)架構(gòu)搭建和組織結(jié)構(gòu)規(guī)劃在土地增值稅籌劃方面的應(yīng)用?

第四章 土地增值稅清算案例應(yīng)用

1、通過稅務(wù)檢查中真實(shí)案例，講解稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)有效應(yīng)對(duì)策略。

第五章 新土地增值稅法新變化及應(yīng)對(duì)方略1、新土地增值稅法和現(xiàn)行法規(guī)相比，都有哪些新變化?

2、企業(yè)應(yīng)關(guān)注哪些利好空間?應(yīng)防范哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)?3、現(xiàn)有待清算項(xiàng)目如何平穩(wěn)向新法過渡……

第六章、現(xiàn)場答疑

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