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課程大綱：

一、資管篇：產業園區資產盤活和投融管退

1.產業園區資產管理核心思維

為什么資產管理越來越重要

提升資產收益的“兩架馬車“

2.產業園區投資決策模型（收益、估值和財務指標）

如何以業主方或投資人視角分析和判斷產業地產市場的投資潛力？

什么是產業園區投資戰略分析模型？

產業園區投資決策中如何進行城市甄選、市場準入？

有哪些通用的投資決策工具及方法適合在產業地產投資決策中應用？

如何進行資產估值？影響項目估值的因素有哪些？

如何衡量投資價值與市場價值？如何尋找投資價值洼地？

3、經營收益NOI的提升點在哪里

如何判斷存量資產能否改造升級

資管視角下NOI優化提升原理與空間

資管視角下的成本控制解讀

4、產業園區融資模式

什么是正杠桿、負杠桿

融資是不是越多越好？

降低所有者權益是未來的新選擇

產業園區融資產品

地產下行和存量時代背景下，園區融資的創新實踐

5、產業園區退出路徑解析

•資產退出的幾種方式

•大宗交易核心難點、主流方式、市場趨勢和投資機會

•產業地產收并購常見模式

•資產收購（流程架構、優缺點、適用場景、涉稅、風險、案例）

•股權收購（直接股權轉讓、增資收購、資產轉讓、資產剝離后轉讓（劃轉、分立、作價入股）

•特殊交易（明股實債、小股操盤、代建代融、破產重整、法拍、涉國有資產交易）

•為了盡早擁抱REITs，有哪些前置準備？

二、運營篇：提升產業園區經營收益的策略

1、提升產業園區經營收益的策略

•多元化收入來源的開發

傳統收入模式與新興收入模式的結合

案例：如何通過多元化收入提升園區整體收益

•優化園區租金與收費結構

差異化租金策略與靈活收費模式

案例：租金調整與收費優化的成功案例

•產業鏈與生態圈的構建

通過打造完整產業鏈提升園區收益

案例：如何通過產業生態圈的建設實現收益最大化

•園區增值服務的提供

為企業提供增值服務以提升收入

案例：創新增值服務如何提高園區的附加值

2、提升運營能力的關鍵要素

•智能化與數字化管理

通過智能化手段提升園區運營效率

案例：數字化管理平臺在園區中的應用

•運營團隊的能力建設

園區運營團隊的組建與能力提升

案例：成功的運營

3、盤活產業園區資產的策略與方法

•資產評估與優化配置

對現有資產進行全面評估，優化資源配置

案例分析：如何通過資產重組與優化提升利用率

•閑置資產的再開發與利用

盤活閑置資產的多種方法與路徑

案例分析：成功的閑置資產再利用模式

•金融工具與資本運作

利用金融工具為資產盤活提供資金支持

案例分析：資本運作與產業園區資產盤活的結合

4、提升園區收益與運營能力的成功案例分析

•提升產業園區整體收益的成功案例

案例分析：某知名產業園區如何通過多元化收入與運營創新實現收益提升

•通過精細化運營實現園區價值最大化

案例分析：如何通過精細化運營管理實現園區整體價值提升

•盤活閑置資產的典型案例

案例分析：成功盤活閑置資產，實現資產增值的案例分享

三、營銷篇：跨界營銷與產業園區品牌塑造

1、跨界營銷的核心理念與產業園區的應用

•品牌聯動與產業園區的價值提升

通過跨界合作提升產業園區的品牌價值

案例分析：如何通過品牌聯動吸引優質入駐企業

•用戶體驗在產業園區跨界營銷中的整合

提升園區整體用戶體驗的跨界營銷策略

如何通過跨界合作提升園區內企業和用戶的互動體驗

•產業園區資源整合與跨界合作的創新

利用園區內外部資源進行跨界合作創新

案例分析：如何通過資源整合促進園區內產業鏈的跨界協同

2、創新的跨界營銷方案在產業園區的實施

•跨界活動與產業園區的品牌推廣

通過大型活動和事件提升園區的品牌知名度

案例：產業園區如何利用跨界活動吸引目標行業

•跨界內容營銷、短視頻直播營銷在產業園區的應用

如何通過內容營銷、短視頻直播吸引不同產業的企業和人才入駐園區

案例：利用內容營銷講述園區發展故事，吸引跨行業合作

•跨界產品與服務創新在產業園區的實踐

產業園區如何通過跨界創新為企業提供獨特的產品和服務

案例：園區管理方如何通過跨界創新推動企業間的合作與共贏

張老師

講師簡介：

張寶明老師

資深投資人、重塑資產價值實戰專家

北京大學工商管理碩士

CPM國際注冊資產管理師

產業園區規劃和運營實戰派專家

商業不動產全周期資產管理專家

曾任香港公司資管部高管

北京某創新型商業運營公司創始人

央企和上市公司內訓金牌講師

編著《產業商業資產管理白皮書》

相關經驗：

張老師曾先后任職于多個TOP10地產上市企業產商事業部、資產管理部，并擔任高管，現任北京某商業管理有限公司創始人、和君集團產業園區事業部合作人。

個人兼具地產、投資、產業、商業的復合工作經歷。十五年產業園區規劃運營經驗和開發操盤經驗；數十個產業新城、產業園區產業定位、項目策劃經驗；約500萬平方米園區招商運營、產業投資一線實操經驗。

擅長經營性不動產全閉環資產管理，包括產業規劃、招商運營、產業投資、資本化運作。圍繞業主目標構建全閉環資產管理能力，以財務指標為主線的資產管理內在邏輯、資管視角下的商業管理內部邏輯、產業園區REITs創新發展之路、經營性不動產投資財務分析工具案例實踐。

戰略價值定位：

20年商業、寫字樓、產業園等經營性不動產資產價值管理專家，兼具地產開發、資產運營、產業投資、資本運作四維視角的實戰派導師：

國內首批完成「REITs全流程」操盤專家

累計服務30+央國企及上市公司資產管理體系搭建

覆蓋500萬㎡資產管理面積，創造項目年均IRR提升15%+的實操案例

主講課程：

《經營性不動產資產管理和投融資》

《輕資產運營和存量資產盤活》

《收并購、退出和 REITs資產證券化創新》

《招商運營增效體系》

《DeepSeek智能招商全流程》

《產城融合開發，產業服務+資本運作雙輪驅》

服務客戶：

國企：北京中關村發展集團、張江生物醫藥園、上海金橋股份、北京翠湖科創公司、首開文投有限公司、珠海大橫琴集團、廣東粵海天河城集團、河北霸州發展集團

上市公司：合生創展集團、美的置業（香港）、上海中環商業

REITs主體：印力資管

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